Oog voor de werkelijke woonbehoefte
De Verdichtingsopgave in het licht van woningnood en tweedeling
Eindhoven doet het met Brainport in economisch opzicht bijzonder goed.
De stad wil doorgroeien naar 300.000 inwoners in 2040. Deze groeispurt heeft terecht geleid tot de ambitie om de stad meer allure te geven. Toch kunnen daarbij kanttekeningen worden geplaatst. Illustratief is dat het marketing-offensief van Brainport uitsluitend gericht is op sociaal sterke groepen: ondernemers, startups en design- en kenniswerkers. Een belangrijk deel van de Eindhovenaren, vooral de niet-welgestelden, lijkt het nakijken te hebben.
De stad alleen voor de rijken?
Het klinkt eigenlijk ongelooflijk, maar in Nederland kan de gemiddelde burger steeds minder deelnemen aan het stedelijk leven, aldus de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rapport Toegang tot de Stad, 1 oktober 2020).
Steden zijn economische krachtpatsers geworden, bestemd voor winnaars. De centrumgebieden zijn uitgegroeid tot enclaves van welgestelden. Gentrificatie (het uit de woningmarkt drukken van lagere- en middeninkomens), spiegelpaleizen en prijzige appartementen zetten daar de toon. De publieke voorzieningen tekenen daarbij armoedig af. Zo zijn investeringen in openbaar vervoer, bibliotheken, cultuurcentra en sportvelden juist fors afgenomen. Voor nieuwkomers op de woningmarkt is de stad een bastion geworden: koophuizen zijn onbetaalbaar en de huren zijn almaar verder gestegen. Wil je in de stad blijven wonen moet je sowieso veel geld meenemen. Dure huizen, ontoereikend openbaar vervoer, schrale publieke voorzieningen: veel stadsbewoners kunnen dus niet goed deelnemen aan het leven in de stad. De sociale ongelijkheid is flink toegenomen. Logisch dat minder kapitaalkrachtige mensen in randgemeenten naar een betaalbare woning zoeken. Niet iedereen profiteert dus van de economische en sociale voordelen die de stad biedt.
Tweedeling van Eindhoven
De woontevredenheid is zowel in de stad Eindhoven als in de hele regio de laatste jaren fors gedaald.
Dat geldt ook – en juist – voor Eindhoven. Een studie van de Rabobank, getiteld Brede Welvaart in Brainport (2019), concludeerde dat er een tweedeling in de stad is ontstaan langs de lijnen van werk, inkomen en wonen. De hoge economische score van de regio heeft zich niet vertaald in grotere tevredenheid over leven en wonen. De woontevredenheid is zowel in de stad Eindhoven als in de hele regio de laatste jaren fors gedaald.
Deze tweedeling lijkt versterkt te worden door de vele prestigieuze bouwprojecten die in het centrumgebied zullen gaan verrijzen. De projectontwikkelaars die hoogbouw op toplocaties in de centrumgebieden realiseren, mikken uiteraard op de verkoop of verhuur van relatief dure appartementen, bestemd voor welgestelde groepen. De voorwaarde van 20% sociale huurwoningen doet daar weinig aan af, als die al realiseerbaar is. Die norm werd al meteen ter discussie gesteld door sommige ontwikkelaars die inclusie en maatschappelijk welzijn kennelijk niet belangrijk vinden.
Woningnood en de vraag naar eengezinswoningen
De woningnood in Eindhoven is hoog. De problemen rondom de oververhitte woningmarkt zijn bekend: er is sprake van enorme prijsstijgingen van koop- en huurwoningen.
Als de gemeente vast wil houden aan de ingeslagen weg van het ‘compacte stadmodel’ met nagenoeg alleen woontorens, zal de toekomstige samenstelling van de bevolking in het Centrum en Knoop XL een eenzijdig beeld krijgen. Jonge stellen die kinderen willen of krijgen, trekken weg uit appartementen en kunnen nagenoeg alleen in de randgemeenten terecht. Die ontwikkeling is nu al volop gaande en gaat ten koste van inclusie van alle typen huishoudens.